Potrivit art. 492 C. civ., orice construcţie sau plantaţie făcută asupra pământului se prezumă a fi făcută de către proprietarul pământului, până ce se dovedeşte contrariul.

Chiar dacă, printr-o sentinţă civilă, s-a constatat, în contradictoriu cu statul, calitatea de constructor de bună-credinţă la edificarea construcţiei pe terenul proprietate de stat, aceasta nu-i conferă pârâtului dreptul de proprietate asupra bunului în litigiu.

Chiar dacă hotărârea judecătorească prin care s-a recunoscut calitatea de constructor de bună-credinţă nu a fost dată în contradictoriu cu proprietarul terenului, respectiv fostul proprietar, pentru lucrările efectuate poate avea loc o desocotire între constructor şi proprietarul terenului, în condiţiile art. 494 şi urm. C. civ.

C.S.J., Secţia civilă, decizia nr. 4228 din 23 octombrie 2003

Prin sentinţa civilă nr. 1167 din 13 octombrie 1999 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, învestit prin declinare de competenţă prin sentinţa civilă nr. 3159 din 8 aprilie 1999 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, a fost admisă acţiunea formulată de C.M. împotriva pârâţilor C.X. ş.a., C.G.M.B. şi SC L.P.I.E. SRL. S-a constatat nulitatea contractelor autentice de vânzare-cumpărare nr. 6513 din 3 noiembrie 1996, nr. 3737 din 11 iulie 1997, nr. 1089 din 12 august 1998. S-a dispus obligarea pârâţilor de a lăsa reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, format din construcţie ce ocupă o suprafaţă de teren de 222,65 mp. A fost respins capătul de cerere privind obligarea pârâţilor la plata daunelor cominatorii. S-a dispus evacuarea pârâtei SC L.P.I.E. SRL din imobilul în litigiu. A fost respinsă acţiunea faţă de pârâta Administraţia Financiară Sector 4 Bucureşti, constatând lipsa calităţii procesuale pasive.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut, în esenţă, că imobilul în litigiu, localizat conform dispozitivului, a fost dobândit în anul 1946 prin act autentic de vânzare-cumpărare de autorii reclamantei, aceasta fiind în prezent unica moştenitoare a proprietarilor iniţiali, ceea ce nu s-a contestat în speţă.
Prin sentinţa civilă nr. 1026 din 21 iunie 1994 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, imobilul a fost retrocedat reclamantei şi celuilalt coproprietar, A.E., în prezent decedată şi a cărei imică succesoare este reclamanta, conform certificatului de moştenitor nr. 3 din 6 decembrie 1995 eliberat de Biroul Notarului Public V.B. S-a avut în vedere şi că, prin sentinţa civilă m. 5120/1994 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, s-a constatat că A.N. este constructor de bună-credinţă al corpului B al clădirii, pe care l-a ocupat iniţial în calitate de chiriaş, iar în urma unei aşa-zise ieşiri din indiviziune cu statul, prin sentinţa civilă nr. 1430 din 28 februarie 1996 â Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, s-a atribuit întregul imobil corp B pârâtului. în temeiul acestor hotărâri, pârâtul a vândut imobilul soţiei A.I., de care divorţase, şi aceasta, la rândul său, l-a vândut pârâţilor de naţionalitate chineză menţionaţi în acţiunea iniţială. Şi aceştia au înstrăinat din nou imobilul imor conaţionali, menţionaţi în acţiunea completatoare.
Referitor la titlurile de proprietate invocate de părţi, instanţa de fond a reţinut că A.N. nu a fost titularul dreptului de proprietate, el dobândind numai calitatea de constructor de bună-credinţă, în care nu putea perfecta vânzarea valabilă. în consecinţă, toate vânzările simt lovite de nulitate absolută, pentru cauză ilicită, respectiv la primul contract – vânzarea între foştii soţi urmărind un scop ilicit^ iar la celelalte contracte se adaugă şi preţul neserios, operând dispoziţiile art. 966 C. civ.
Apelurile declarate de pârâţi împotriva acestei sentinţe au fost respinse ca nefondate prin decizia nr. 150 din 22 martie 2001 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a ni-a civilă.
De menţionat că instanţa de apel a suplimentat probele, administrând la cererea apelanţilor-pârâţi proba cu înscrisuri noi, precum şi o nouă expertiză tehnică cu obiectivele redate în cuprinsul încheierii şedinţei publice de la 4 mai 2000, ce cuprind şi obiecţiunile la raportul de expertiză efectuat la nivelul instanţei de fond.
în şedinţa publică din 8 martie 2001 a fost admisă, tot la cererea apelanţilor-pârâţi, efectuarea unei expertize tehnice având ca obiectiv a se stabili dacă imobilul construit în 1880 este acelaşi cu cel existent în prezent şi aceste concluzii au fost edificatoare în menţinerea soluţiei de fond. S-a reţinut, astfel, că reclamantă a făcut dovada proprietăţii şi asupra corpului de clădire B, situat pe acelaşi teren cu corpul A. Apoi s-a constatat că soţii A., de comun acord, au urmărit eludarea legii, solicitând şi obţinând hotărâri judecătoreşti de constatare a calităţii de constructor de bună-credinţă şi de ieşire din indiviziune cu statul, pe baza cărora au perfectat o primă înstrăinare. Aceasta are loc după retrocedarea imobilului către reclamantă prin hotărâre judecătorească înscrisă în registrul de transcripţiuni al Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti. Apo,i s-a apreciat că şi ceilalţi cumpărători au cunoscut situaţia juridică a imobilului şi au fost de conivenţă cu primul vânzător pentru eludarea legii, ceea ce rezultă şi din preţul modic al vânzării şi perfectarea celei din urmă în timpul judecării procesului de faţă.
împotriva acestei hotărâri au declarat recurs toţi pârâţii, cu excepţia C.G.M.B. şi Administraţiei Financiare a Sectorului 4 Bucureşti, invocând următoarele motive, unele fiind comune, şi anume: încălcarea unor prevederi legate de competenţă, în litigiile în care se dispută drepturi şi obligaţii ce privesc o societate comercială, a secţiilor comerciale ale tribunalului, critică ce se încadrează în prevederile art. 304 pct. 3 C. proc. civ.; alt motiv de casare, bazat pe prevederile art. 304 pct. 6 C. proc. civ., are în vedere acordarea prin extensie a dreptului de proprietate reclamantei şi asupra unei clădiri comerciale nou edificate; celelalte motive de recurs, întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 7, 9 şi 10 C. proc. civ., vizează lipsa din hotărârea instanţei de apel a temeiului juridic care a condus la recunoaşterea şi acordarea unei suprafeţe mai mari decât cea solicitată, în favoarea reclamantei, precum şi lipsa de temei legal a soluţiilor adoptate cu privire la anularea contractelor de vânzare-cumpărare. Recurenţii-pârâţi A.I. şi
A.N. au invocat şi lipsa oricărei motivări cu privire la vânzarea autentică efectuată între ei, având şi un certificat eliberat de administraţia financiară competentă, fără restricţii.
Recursurile nu sunt întemeiate, fiind respinse, în raport de cele ce urmează:
în legătură cu necompetenţa instanţei civile de a hotărî în cauză, s-a constatat că acest motiv de recurs este neîntemeiat, în raport de obiectul principal al pricinii – acţiune în revendicare şi alte capete de cerere subsecvente nici una din cereri neputând fi considerată că vizează fapte de comerţ. Ele nu se regăsesc în prevederile art. 3 şi urm.
C. corn., care enumeră faptele de comerţ, astfel că nu a putut fi primită excepţia invocată. Soluţia se impune şi în raport de prevederile art. 890 din acelaşi cod, potrivit căruia aparţin jurisdicţiei comerciale toate contestaţiile referitoare numai la fapte de comerţ între orice persoane.
Cel de-al doilea motiv de recurs, comun ambelor recursuri declarate, a fost întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 6 C. proc. civ., potrivit căruia modificarea sau casarea unei hotărâri, cum s-a solicitat în speţă, se poate cere dacă instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut ori ceea ce nu s-a cerut.
Examinând cererea de chemare în judecată, înregistrată la 22 iunie 1998 la Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti, s-a constatat că, de la învestirea iniţială a instanţei, reclamanta a formulat acţiune în revendicare vizând în mod expres corpul de clădire B al imobilului situat la adresa nienţionată, indicând că acesta face parte din imobilul teren cu 2 corpuri de clădire, dobândite în întregime de autorii săi prin actul de vânzare-cumpărare nr. 2430/1946.
Rezultă, aşadar, că instanţa de apel, prin hotărârea adoptată, nu a depăşit limitele învestirii, nu a acor^t solicitantei ceea ce aceasta nu a cerut, textul invocat vizând o atare situaţie.
Susţinerea recurenţilor în legătură cu retrocedarea către reclamantă a unei clădiri noi a fost înlăturată, întrucât, aşa cum rezultă din expunerea rezumativă a lucrărilor dosarului şi cum a reţinut temeinic instanţa de apel, în raport de probele noi administrate în această fază a procesului, corpul de clădire B în litigiu este construit în 1880 şi este pe teren şi în momentul de faţă, pârâţii A. efectuând într-adevăr lucrări de consolidare şi recompartimentare, după anul 1991. De altfel, nici una din expertizele efectuate nu au atestat că ar fi vorba de o construcţie nouă, astfel că, sub aspectul redat, recursul nu a putut fi admis.
Cât priveşte invocarea în recurs a prevederilor art. 304 pct. 7
C. proc. civ., s-a constatat că acest motiv de recurs nu poate fi primit pentru că hotărârea recurată cuprinde motivele pe care se sprijină este amplu argumentată şi nu se întemeiază pe motive contradictorii sau străine pricinii. Nici celelalte temeiuri procedurale de recurs, nu au putut fi admise, pentru că instanţa de apel a făcut o judicioasă aplicare a legii în adoptarea soluţiei.

Astfel, s-a reţinut corect că sentinţa civilă nr. 5120 din 22 iunie 1994 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, dată la care nu era desfăcută prin divorţ căsătoria părţilor, prin care s-a constatat în contradictoriu cu statul că A.N. este constructor de bună-credinţă în cotă de 73,57% pe construcţia ridicată pe terenul proprietate de stat, nu-i conferă acestuia dreptul de proprietate asupra bunului în litigiu.
Această concluzie este în concordanţă cu prevederile art. 492
C. civ., potrivit căruia orice construcţie sau plantaţie făcută asupra pământului se prezumă a fi făcută de către proprietarul pământului, până ce se dovedeşte contrariul.
Aşa cum s-a arătat, corpul de clădire face parte din imobilul ce a aparţinut autorilor reclamantei, iar hotărârea judecătorească, menţionată mai sus, de recunoaştere a calităţii de constructor de bună-credinţă nu este dată în contradictoriu cu proprietarul terenului, respectiv reclamanta; oricum, pentru lucrările efectuate poate avea loc o desocotire între constructor şi proprietarul terenului, în condiţiile art. 494 şi urm.
C. civ., text în raport de care nu se poate reţine că pârâtul este, sau mai exact, a fost proprietarul construcţiei în litigiu.
Dar prima vânzare a fost efectuată şi după ce se dispusese evacuarea din imobil a pârâtului, conform sentinţei civile nr. 4900 din 20 iunie 1995 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, un motiv în plus avut în vedere de instanţă pentru a contura cauza ilicită a acestei convenţii.
Efectuarea la un interval scurt de timp a altor două înstrăinări, una vizând nmnai o cotă indiviză din dreptul de proprietate, preţul fixat şi pornind de la lipsa titlului de proprietate în favoarea vânzătorului
A.N. sunt de natură a contura reaua-credinţă a părţilor în perfectarea acestor tranzacţii, asupra legalităţii cărora s-a hotărât corect în cauză.
Aşa fiind, recursurile, astfel cum au fost motivate, sunt neîntemeiate, fiind respinse ca atare şi, neexistând motive de ordine publică ce pot fi invocate şi din oficiu, a fost menţinută în totul hotărârea instanţei de apel.