Contract de vânzare-cumpărare încheiat anterior anuiui 1989. Aprecierea bunei-credinţe

În contextul analizării bunei-credinţe, nu se poate concepe că, în conjunctura dinaintea anului 198^ cumpărătorii ar fi putut avea vreun dubiu cu privire la dreptul de proprietate ai statului, cu atât mai mult cu cât acest drept fusese şi înscris în cartea funciară, conform art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938.

I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 1593 din 2 martie 2005

Prin acţiunea precizată, R.B.M. şi P.P. au chemat în judecată Primăria oraşului Deta şi pe B.A., S.I., S.M. şi A.Z.M., solicitând anularea dispoziţiei nr. 240 din 17 iulie 2002, emisă de Primăria oraşului Deta, prin care le-a fost respinsă cererea de restituire în natură a imobilului situat în Deta, înscris în C.F. nr. 762 Deta cu nr. top 625-626/b/l/a forinulată în temeiul Legii nr. 10/2001 şi, pe cale de consecinţă, să se dispună să le fie restituit în natură respectivul imobil.
De asemenea, reclamanţii au cerut ca, în temeiul art. 11 alin. (1) şi art. 46 alin. (2) din Legea m. 10/2001, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub m. 431/1964 încheiat între fostul Sfat popular al oraşului Deta, în calitate de vânzător, şi B.I. şi A., în calitate de cumpărători, pentru imobilul înscris în C.F. nr. 762 Deta cu nr. top 625-626/b/l/a, precum şi a fost încheiate respectivele acte.
în subsidiar, reclamanţii au solicitat efectuarea unei expertize tehnice în construcţii prin care să se stabilească valoarea (reală) de circulaţie a imobilului din Deta, înscris în C.F. nr. 762 Deta cu nr. top 625-626/b/l/a, oferta de restituire prin echivalent ce le-a fost făcută prin dispoziţia nr. 240 din 17 iulie 2002 de către primărie, de
300.000.000 lei, fiind prea mică şi nefiind stabilită conform art. 36 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
în motivarea acţiunii, reclamanţii au susţinut că prin adresa nr. 3485 din 18 octombrie 1953, emisă de fostul Sfat popular al comunei Deta, antecesorilor lor T.P. şi I. le-a fost expropriat, în temeiul Legii 187/1945, imobilul compus din casă, curte şi grădină, fără a li se acorda vreo despăgubire.
Or, Legea nr. 187/1945 privind reforma agrară avea ca obiect numai exproprierea terenurilor şi a bunurilor agricole situate în extravilanul localităţilor şi, prin urmare, nu putea viza şi imobilul în litigiu care, de altfel, a fost preluat de stat exclusiv în baza procesului-verbal cu nr. 166 din 26 ianuarie 1946, deci abuziv şi fără vreun titlu valabil.
Ulterior, în anul 1964, imobilul a fost vândut de către Statul Român pârâţilor B.I. şi B.A., urmare a unor falsuri comise în C.F. de care menţionaţii pârâţi nu erau străini.
înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate al statului s-a făcut în mod fraudulos, întrucât la dosarul de C.F. nu a existat un titlu de proprietate pentru Statul Român, respectiv vreun act din care să rezulte exproprierea imobilului.
Pe de altă parte, la achiziţionarea imobilului în anul 1964 de către pârâţii B.I. şi B.A., acestea au fost de totală rea-credinţă, la acea dată
B.I. îndeplinind o înaltă funcţie politică la nivelul raionului Deta. La rândul lor, cumpărătorii subsecvenţi nu se pot prevala de buna-cre- dinţă, întrucât au cunoscut împrejurările în care, iniţial, imobilul în dispută fusese dobândit de soţii B., deoarece erau rude cu aceştia. Mai mult, actualii deţinători au achiziţionat imobilul la un preţ modic de
20.000 lei.
Aceste aspecte îi îndrituiesc pe reclamanţi să solicite restituirea în natură a bunului, contractul de vânzare-cumpărare fiind lovit de nulitate absolută în condiţiile art. 46 alin. (2) din Legea m. 10/2001.
Referitor la oferta primăriei de restituire prin echivalent, reclamanţii au precizat că valoarea estimată de 300.000.000 lei era mult
I. Drept civil 221
sub valoarea reală a imobilului, în cauză neefectuându-se expertiză tehnică, motiv pentru care au refuzat-o.
In drept, reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 1, art. 2 lit. h), art. 3, art. 11 alin. (1), art. 24 alin. (2), (3), (7), (8), art. 36 alin. (3) şi (4) şi art. 46 din Legea nr. 10/2001.
Tribunalul Timiş, Secţia civilă, prin sentinţa nr. 152 din 28 februarie 2003, a admis în parte acţiunea reclamanţilor şi a stabilit că valoarea de circulaţie a imobilului situat în Deta, înscris în C.F. nr. 762 Deta cu nr. top 625-626/b/l/a, este de 420.791.000 lei. A respins în rest acţiimea.
Instanţa a reţinut că, întrucât după exproprierea imobilului acesta a fost înstrăinat prin act autentic de vânzare-cumpărare, restituirea lui în natură nu mai era posibilă, iar reclamanţii nu au invocat care era motivul de nuhtate absolută a respectivului contract şi nici nu au făcut vreo dovadă cu privire la susţinerile din acţiune.
Referitor la cererea subsidiară, conform art. 36 alin. (3) teza a Il-a din Legea nr. 10/2001, expertiza tehnică efectuată în cauză a stabilit valoarea imobilului în dispută la 420.791.000 lei şi sub acest aspect acţiunea urma a fi admisă.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă, prin decizia nr. 98 din 20 iunie 2003, a respins apelul declarat de reclamantele R.B.A. şi P.P. împotriva sentinţei nr. 152 din 28 februarie 2003 a Tribunalului Tirniş, Secţia civilă.
In motivarea soluţiei, instanţa de apel a învederat că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 431/1964, imobilul în dispută a fost înstrăinat de fostul Sfat popular al oraşului Deta către pârâţii B.A. şi B.I., înscris ce a fost perfectat cu respectarea dispoziţiilor art. 948 C. civ., astfel că nu se putea reţine reaua-credinţă a pârâţilor la încheierea actului, cât şi la transmiterile ulterioare.
Prin urmare, nu putea fi administrată nici proba testimonială împotriva actelor autentice menţionate care, potrivit art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, nu sunt lovite de nulitate absolută, întrucât au fost încheiate cu bună-credinţă. Potrivit art. 1899 alin. (2) C. civ., buna-credinţă se prezumă, sarcina probei, pentru a dovedi reaua-credinţă, revenind reclamanţilor.
Astfel fiind, a fost admis numai capătul subsidiar din acţiune, iar conform expertizei, valoarea imobilului în dispută a fost stabilită la
420.791.000 lei, sumă pe care reclamanţii sunt îndrituiţi să o primească.

Pe de altă parte, potrivit art. 26 din Decretul-lege nr. 115 din 27 aprilie 1938, drepturile reale se vor dobândi Sră înscrierea în C.F. din cauză de moarte, accesiune, vânzare silită şi expropriere, titularul nu va putea însă dispune de ele prin C.F. decât după ce s-a făcut înscrierea.
Din această perspectivă, cu referire la cazul în speţă, rezultă fără echivoc că, independent de înscrierea în C.F., statul a devenit proprietarul imobilului în dispută la data exproprierii, iar procesul-verbal nr. 166 din 26 ianuarie 1946, întocmit de Comitetul local de expropriere şi împroprietărire din comuna Deta, judeţul Timiş, atestă că imobilul înscris în C.F. nr. 762 Deta cu nr. top 625-626^/l/a a fost expropriat în baza art. 3 pct. 1 din Regulamentul pentru aplicarea legii pentru înfăptuirea reformei agrare ca înscris în G.E.G., expropriere totală.
Prin urmare, statul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu la data exproprierii ce a avut loc în anul 1946, iar înscrierea lui în C.F., care s-a produs în anul 1963, s-a Scut, aşa cum o araS expres dispoziţiile art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938, pentru a putea dispune de respectivul drept.
Aşa se şi explică existenţa decalajului între data exproprierii şi data intabulării.
Oricum, cât timp reclamantele nu au produs nici o dovadă cu privire la presupusele falsuri comise de funcţionarul de C.F., susţinerile lor pe acest aspect nu pot fi primite.
Referitor la cererea reclamantelor de a se constata nulitatea absolută a actelor juridice de înstrăinare vizând imobilul în litigiu con- forrn art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, instanţele au respins-o cu motivarea că acestea au fost încheiate cu bimă-credinţă. Potrivit art. 1899 C. civ., buna-credinţă se prezumă, astfel că revenea recuren- ţilor-reclamanţi sarcina de a dovedi că în anul 1964, când a avut loc vânzarea-cumpărarea, pârâţii dobânditori au fost de rea-credinţă. Or, aşa cum rezultă din prevederile art. 1899 C. civ., buna-credinţă este credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. în acest context şi în lipsa unor alte dovezi, este greu de crezut că, în conjunctura anului 1964, Cumpărătorii ar fi putut avea vreun dubiu cu privire la dreptul de proprietate al statului, cu atât mai mult cu cât acest drept fusese şi înscris în C.F., conform art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938. ^
I. Drept civil 225
Recurenţii au invocat şi prevederile art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, susţinând că înstrăinarea de către stat a imobilului în dispută şi apoi şi celelalte înstrăinări succesive s-au făcut prin fraudă la lege, fără însă a indica dispoziţiile legale pretins fraudate, pentru a putea verifica aceste susţineri.
Pe de altă parte, chiar prin notificare, recurentele au formulat şi o cerere alternativă, respectiv aceea de restituire prin echivalent, cores- pimzător valorii imobilului la preţul actual.
în acest sens, ui’ cauză a fost efectuată o expertiză tehnică, ce, urmare a obiecţiunilor pârâtei Primăria oraşului Deta, a stabilit valoarea actuală a imobilului în situaţia iniţială (fără adăugiri, modernizări)
420.791.000 lei, sumă necontestată de reclamante. Este adevărat că, iniţial, acelaşi expert a evaluat imobilul la 434.630.000 lei, însă valoarea finală după obiecţiunile formulate de primărie a fost de
420.791.000 lei, sumă, aşa cum deja s-a relevat, ce nu a fost contestată de reclamantele-recurente cu ocazia dezbaterilor în fond la tribunal.
Faţă de cele ce preced, criticile formulate de recurente sunt neîntemeiate şi, prin urmare, recursul a fost respins.
în acelaşi sens: a) I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 140 din 16 ianuarie 2004: în speţă, pârâtei i s-a acordat cu drept cuvânt preferinţă în acţiunea în revendicare, în condiţiile în care, la data încheierii contracfrdui autorului său – anul 1973 –, statul avea aparenţa că este proprietar al bunului; o lege specială — Legea iir. 4/1973 – permitea cumpărarea locuinţelor ca cea din speţă, nici o hotărâre judecătorească contrară acestei aparenţe de legalitate a textului statului nu fusese pronunţată şi prin nici o probă nu s-a răsturnat prezumţia de bună-credinţă a posesorului pârât.
Ca atare, fiind întrunite cerinţele teoriei proprietarului aparent, efectul imediat este acela al respingerii acţiunii în revendicare a adevăratului proprietar îndreptate împotriva posesorului dobânditor de la proprietarul aparent.
b) I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 978 din 9 februarie 2005: Buna-credinţă a foştilor chiriaşi care au cumpărat casa de locuit şi terenul aferent nu poate fi pusă la îndoială, deoarece, încheind actul de vânzare-cumpărare în anul 1982, în baza Legii m, 4/1973, care în acea perioadă era pe deplin aplicabilă, nu puteau prevedea faptul că, după anul 1990, va exista posibilitatea revendicării imobilelor trecute în proprietatea statului.

c) I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 2142 din 18 martie 2005: Pârâta a dobândit apartamentul în litigiu în 1973, sub imperiul Legii nr. 4/1973, într-o perioadă în care este imposibil să se susţină că nu a fost de bună-credinţă şi că nu ar fi avut convingerea fermă că statul vânzător nu era adevăratul proprietar, aceasta cu atât mai mult cu cât proprietatea statului fiind opozabilă tuturor, nu existau nici posibilităţi reale de verificare a titlului statului.
d) C.S.J., Secţia civilă, decizia nr. 3749/2002: în speţă, la data încheierii actului n. 63 din 23 noiembrie 1973, pârâta a fost dobân- ditor de bună-credinţă, în sensul că a avut credinţă că proprietarul aparent, statul, este adevăratul proprietar.
în condiţiile istorice concrete, de la data întocmirii actului de vânzare-cumpărare cu O.J.C.V.L. — 23 noiembrie 1973 — pârâta nu a avut posibilitatea verificării validităţii titlului deţinut de Statul Român, acesta legitimându-şi calitatea de proprietar cu anexa Decretului nr. 92/1950.
Imobilul revendicat fiind naţionalizat conform Decretului nr. 92/1950, subdobânditoarea a nu a avut nici o îndoială imputabilă cu privire la faptul că titlul de proprietate deţinut de stat nu este valabil.