Ordonanță președințială. Cerere de suspendare a drepturilor și obligațiilor decurgând din contractul de locațiune

Ordonanță președințială respinsă ca inadmisibilă. Cerere de suspendare a drepturilor și obligațiilor decurgând din contractul de locațiune

Sentința Civilă Nr. 2686/2020

Ședința publică din 16.12.2020

Instanța constituită din:

Președinte: S____-P__ I____ C_______

Grefier: O________ D______

Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamanta P_______ SRL în contradictoriu cu pârâta LIN&EMA, având ca obiect ordonanță președințială.

La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns mandatarul reclamantei, avocat C_____ M_____ și mandatara pârâtei, avocat S_____ D____.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:

Se constată că, prin serviciul registratură, la data de 16.12.2020, pârâta a depus întâmpinare la care a atașat împuternicire avocațială.

Instanța comunică un exemplar al întâmpinării cu mandatarul reclamantei.

Mandatara pârâtei depune și în original întâmpinarea și împuternicirea avocațială. Mai depune chitanța reprezentând onorariul avocațial.

Procedând la verificarea competenței, în temeiul art. 998 din C.p.c., instanța constată că Judecătoria A___ I____ este competentă să soluționeze prezenta cerere.

Instanța acordă cuvântul asupra cererilor în probațiune.

Mandatarul reclamantei solicită încuviințarea probei cu înscrisurile depuse la dosar.

Mandatara pârâtei nu se opune încuviințării probei cu înscrisurile depuse la dosar.

În temeiul art.258 din C.p.c., instanța încuviințează în probațiune înscrisurile depuse la dosar.

Nemaifiind alte cereri, instanța declară închisă cercetarea procesului și acordă cuvântul în dezbateri.

Mandatarul reclamantei depune chitanța reprezentând onorariul avocațial, având în vedere poziția exprimată de către pârâtă prin întâmpinare.

Mandatara pârâtei susține excepția inadmisibilității acțiunii, invocată prin întâmpinare.

Mandatarul reclamantei se opune acestei excepții.

Instanța califică excepția inadmisibilității acțiunii, invocată prin întâmpinare, ca fiind o apărare de fond, urmând a fi analizată împreună cu acesta.

Nemaifiind alte cereri, instanța declară închise dezbaterile și acordă cuvântul asupra cererii ce formează obiectul cauzei.

Mandatarul reclamantei solicită admiterea cererii, cu cheltuieli de judecată. Învederează că scopul încheierii contractului a fost ca reclamanta să poată să desfășoare activitatea comercială astfel cum este detaliată la obiectul contractului depus la dosar. După încheierea contractului și plata chiriei pe o un an de zile, administratorul reclamantei a efectuat demersuri la Primăria A___ I____ pentru a obține avizul în vederea deschiderii unei terase pe o suprafață din domeniul public, ocazie cu care, i s-a comunicat că în spațiul închiriat nu se pot desfășura activități comerciale întrucât acesta are destinația de locuință. Deși în cuprinsul contractului reclamanta și-a sumat obligația de a obține avizele necesare, pârâtei îi revine obligația de a schimba destinația imobilului. Arată că sunt întrunite condițiile urgenței, vremelniciei și neprejudecării fondului, astfel cum sunt detaliate pe larg în scris.

Mandatara pârâtului solicită respingerea acțiunii, cu cheltuieli de judecată. Arată că nu sunt întrunite condițiile pentru emiterea unei ordonanțe președințiale. Contractul de închiriere este încheiat între profesioniști, iar la capitolul 2 din acest contract, imobilul este clar identificat fiind menționat apartament nr.1, conform anexei din cuprinsul căreia rezultă că este un apartament. De asemenea, reclamanta a avut la dispoziție extrasul de carte funciară unde este înscris un apartament. Reclamanta și-a asumat obligația de schimbare a destinației apartamentului. Aparența nu este în favoarea reclamantei. Raportat la prevederile pct. 5.6 din contract care reglementează penalitățile pentru neplata chiriei, pârâta va suferi un prejudiciu sigur în cazul suspendării drepturilor și obligațiilor decurgând din contractul de locațiune. Reclamanta nu este prejudiciată prin plata chiriei întrucât prin acțiunea de drept comun se solicită și repunerea părților în situația anterioară. Prevederile art.1271 din C. civil nu prevăd posibilitatea instanței de a interveni în derularea contractului pentru motive existente la momentul încheierii acestuia.

În replică, mandatarul reclamantei solicită să i se încuviințeze să depună la dosar extras de carte funciară. Prezintă spre vedere mandatarei reclamantei acest înscris.

Mandatara reclamantei arată că nu se opune depunerii la dosar a extras de carte funciară în susținerea de către mandatarul reclamantei a concluziilor pe fond.

Mandatarul reclamantei depune extras de carte funciară. Arată că în capitolul 3 din contract este menționată destinația spațiului, respectiv pentru desfășurarea activităților comerciale enumerate, însă spațiul este impropriu desfășurării acestor activități. Este de notorietate că societatea pârâtă închiriază spații comerciale, însă în Cetatea C_______ nu se dau autorizații pentru asemenea activități.

Mandatara pârâtei învederează că suma de 1800 de euro/lună e o sumă mică pentru un spațiu comercial închiriat de către reclamantă care este o societate ce desfășoară activități comerciale de mulți ani. La momentul încheierii contractului, reprezentantul acesteia a văzut spațiu.

Mandatarul reclamantei arată că pentru închirierea unei locuințe se încheie un contract civil, iar nu comercial.

Instanța reține cauza în pronunțare.

INSTANȚA

Asupra cauzei civile de față;

Prin cererea înregistrată inițial pe rolul Judecătoriei A___ I____ la data de 07.12.2020 sub dosar nr._____________, reclamanta P_______ SRL în contradictoriu cu pârâta LIN&EMA, a solicitat ca, pe calea ordonanței președințiale, să se dispună suspendarea drepturilor și obligațiilor decurgând din contractul de locațiune nr. 41/01.02.2020, inclusiv în ce privește plata chiriei, până la soluționarea definitivă a litigiului ce formează obiectul Dosarului nr. _____________, aflat pe rolul Judecătoriei A___ I____, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate în caz de opoziție.

În fapt, a arătat că numitul I__ B_____ R___, în calitate de reprezentant al societății P_______ S.R.L, văzând că imobilul din __________________, respectiv partea care se află pe colțul străzii Unirii, cu ____________________ renovare, neocupat și având intenția de a-l cumpăra ori închiria pentru desfășurarea de activități comerciale de alimentație publică, acesta fiind foarte bine situat ca vad comercial, s-a interesat cine este proprietarul și a aflat de la niște cunoștințe că imobilul a fost cumpărat de către societatea LIN&EMA S.R.L. Cu intenția de a-l prelua în una din formele menționate mai sus, a luat legătura cu domnul B_____ G_______ C______, care are calitatea de administrator la societatea pârâtă LIN&EMA S.R.L, care i-a adus la cunoștință ca imobilul este ofertat pentru închiriere.

A mai arătat că societatea pârâtă LIN& EMA, al cărei asociat principal și administrator este numitul B_____ C______ G_______, este cunoscută în mun. A___ I____ ca fiind deținătoare a mai multor spații unde se desfășoară activități comerciale, fiind de notorietate că această societate are ca activitate principală închirierea de imobile cu destinație comercială. În urma discuțiilor purtate, numitul Buzgea G. C______ s-a arătat dispus să închirieze societății reclamante imobilul proprietatea societății LIN&EMA S.R.L, convenind suma de 1.800 de euro plus t.v.a. cu titlu de chirie lunară, cu plata anticipată în primele 5 zile ale anului, pentru întregul an. În întâlnirile avute cu numitul B_____ G. C______, i-a adus acestuia la cunoștință că în spațiul pe care îl închiriază intenționează să desfășoare, în fapt, o activitate comercială, cu obiectul de activitate COD CAEN 5610, respectiv Restaurante și COD CAEN 5630, respectiv Baruri. Acesta le-a prezentat spațiul ce era scos spre închiriere, arătându-le lucrările deja efectuate în interiorul spațiului, unde la acel moment, erau efectuate anumite lucrări de tencuieli, refăcut tavane prin placare cu rigips, montat încadramente la accesurile între încăperi etc. Acesta le-a spus că trebuie să se specifice în contractul de închiriere exact activitățile comerciale ce urmează a fi desfășurate, deoarece aceste activități trebuie aprobate de către finanțatorul său.

În continuare, a arătat, în timpul negocierilor, acesta nu le-a pus la dispoziție niciun extras CF, ci doar un draft de contract și nici nu i-a încunoștințat că în spațiul pe care îl închiriază nu se poate desfășura niciun fel de activitate comercială, reclamanta semnând contractul de închiriere, având convingerea că proprietara, datorită activităților sale comerciale de notorietate (închiriere de spații comerciale) acționează cu bună-credință, iar spațiul închiriat este apt pentru desfășurarea activităților comerciale.

După încheierea contractului de închiriere și achitarea chiriei în avans pentru un an de zile, respectiv pentru întreaga perioadă până la 31.12.2020, reprezentantul reclamantei, I__ B_____ R___ s-a deplasat la Primăria Municipiului A___ I____ pentru a fi încunoștințat de procedura pe care trebuie să o urmeze pentru închirierea suprafeței de teren (trotuarului) din fața spațiului închiriat, necesară pentru organizarea (montarea) unei terase. Cu ocazia acestor demersuri, a aflat de la funcționarii din incinta primăriei cărora le-a prezentat contractul de închiriere că spațiul închiriat este, de fapt, o locuință și nu un spațiu comercial, astfel că, nu poate desfășura în acesta activități comerciale. Având în vedere aceste informații verbale prezentate de funcționarii din cadrul Primăriei Municipiului A___ I____, a efectuat prin intermediul av. C_____ M_____, Adresa înregistrată sub nr._____/2020, prin care a solicitat să i se comunice pe cale oficială dacă poate să își desfășoare activitatea în spațiul închiriat, în condiții legale, iar în situația în care există anumite impedimente în ce privește desfășurarea activității, să i se comunice care sunt condițiile pe care trebuie să le îndeplinească pentru desfășurarea activității în condiții de legalitate.

La adresa formulată, Mun. A___ I____ a răspuns în scris, prin Adresa nr._____/26.03.2020, prin care i s-a comunicat că în prezent nicio activitate comercială nu poate fi desfășurată la adresa din Mun. A___ I____, ________________, jud. A___, întrucât acest spațiu are destinația locuință, iar pentru a desfășura o activitate comercială este obligatorie obținerea de către proprietar a unei autorizații de construire pentru schimb de destinație, din apartament, în spațiu comercial. De asemenea, i s-a adus la cunoștință că orice lucrări de construire/desființare (schimb de destinație) realizate în Cetatea A___ C_______ (Monument Istoric) fără a deține autorizație de construire/desființare, constituie infracțiune, conform art.24 lit. a) din Legea nr.50/1991 republicată.

După primirea adresei indicate mai sus, a luat legătura telefonic cu numitul B_____ G. C______ și i-a adus la cunoștință că nu poate desfășura activitatea comercială în spațiul închiriat, dar acesta a replicat că nu este problema dânsului, prin urmare a trimis prin intermediul Cabinetului de Avocat C_____ M_____ o notificare prin care a enumerat toate prevederile legale care reglementează procedura necesară în cazul schimbării de destinație obligatorie pentru a se putea desfășura ulterior activitate comercială în spațiul închiriat arătând, totodată, că se află în imposibilitate în condițiile actuale să desfășoare orice fel de activitate, inclusiv de renovare sau orice fel de lucrări de investiții. De asemenea, a solicitat anularea contractului de închiriere având în vedere ca se află în situația în care lipsește scopul (cauza) pentru care a încheiat acest contract de închiriere. La această notificare nu a primit, până în prezent, niciun răspuns în scris. Ulterior, numitul B_____ a comunicat un e-mail în care anunță că se vor putea întâlni după încetarea stării de urgență pentru ”a găsi o soluție comună”. A învederat că a încercat în mai multe rânduri să îl contacteze pe reprezentantul societății pârâte, dl. B_____ C______ G_______ dar nu a mai răspuns la telefon și nici nu s-a avut vreo inițiativă în sensul de a se rezolva situația.Reprezentantul reclamantei, I__ B_____ R___, a luat legătura cu proprietara imobilului învecinat cu cel închiriat, respectiv cu dna. Cotoflea M____, care l-a încunoștințat că numitul B_____ C______ G_______ a abordat-o în trecut pentru a-i cere acordul în vederea schimbării de destinație a imobilului, dar aceasta i-a adus ferm la cunoștință că nu este de acord cu schimbarea destinației imobilului învecinat. După obținerea acestor informații, a realizat că în mod intenționat administratorul societății pârâte nu i-a încunoștințat de faptul că imobilul închiriat nu poate fi folosit în vederea desfășurării activităților comerciale, deși acesta cunoștea faptul că în imobil nu va putea desfășura activitățile pe care intenționa să le desfășoare și care sunt conform obiectului de activitate.

A arătat că reclamanta P_______ S.R.L. a formulat pe rolul Judecătoriei A___ I____ o acțiune civilă care formează obiectul dosarului nr._____________, prin care a solicitat, în contradictoriu cu pârâta LIN&EMA S.R.L. să se dispună:

– în principal, anularea contractului de închiriere înregistrat sub nr.41/01.02.2020 încheiat cu societatea pârâtă, fiind într-o eroare asupra unor elemente esențiale în ce privește obiectul contractului și de asemenea pârâta a omis să informeze asupra unor împrejurări pe care se cuvenea sa le dezvăluie;

– în subsidiar, a solicitat rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea culpabilă din partea societății pârâte a obligațiilor contractuale.

Atât în ce privește principalul și subsidiarul, a solicitat obligarea pârâtei la plata de daune constând în contravaloarea sumelor achitate cu titlu de chirie până la rămânerea definitivă a hotărârii ce se va pronunța în prezenta cauza și care sunt cuantificate până în prezent.

Consideră că este îndeplinită condiția urgenței prin raportare la păstrarea unui drept ce s-ar păgubi prin întârziere și prevenirea unei pagube iminente având în vedere că deși cererea de chemare în judecată care face obiectul dosarului nr. _____________, a fost înregistrată pe rolul instanței de judecată în 31.08.2020, primul termen de judecată a fost fixat doar în data de 28.01.2021. Conform Contractului de locațiune nr.41/01.02.2020, CAP.V, pct.5.3. plata chiriei se face în primele 5 zile lucrătoare ale fiecărui an, anticipat pentru anul în curs, în baza facturii primite de către locatar. Conform punctului 5.5, locatorul va emite factura aferentă chiriei în perioada 25.12-31.12 a fiecărui an contractual, anticipat pentru întreaga perioadă a anului următor. Reclamanta se află în situația în care a solicitat anularea /rezilierea contractului de locațiune la care a făcut referire mai sus, pentru motivele arătate pe larg în considerentele cererii de chemare în judecată, dar până la pronunțarea unei hotărâri definitive, contractul se derulează în continuare.

Având în vedere că urmează perioada de emitere a facturii și până în data de 05.01.2021, ar trebui achitate obligațiile reclamantei de plată, aceasta ar avea, în mod evident, de suferit din punct de vedere financiar, în situația în care nu s-ar suspenda obligațiile decurgând din contractul de locațiune menționat mai sus. Reclamanta a achitat chiria anticipat pe 1 an de zile, iar cuantumul chiriei a fost stabilit la suma de 1.800 de euro/lună, la care se adaugă TVA. Cuantumul chiriei a fost negociat la această sumă, avându-se în vedere că s-a considerat acel spațiu, ca fiind spațiu comercial, societatea subscrisă urmând să desfășoare în acel spațiu activități comerciale, de pe urma cărora să se obțină profit. Reclamanta nu a putut să efectueze lucrările de amenajare a spațiului în cofetărie/restaurant, așa cum a intenționat, având în vedere că pârâta a închiriat, în realitate, o locuință și nu un spațiu apt în vederea desfășurării de activități comerciale. Având în vedere că nu s-au efectuat lucrările preconizate, nici nu s-a desfășurat activitatea generatoare de profit, care să ne permită plata chiriei în continuare. În prezent, reclamanta se află în situația în care, deși a achitat chiria pe o perioadă de 1 an de zile, nu poate folosi imobilul pentru scopul în care a încheiat contractul de locațiune, respectiv pentru desfășurare de activități comerciale.

În ce privește caracterul provizoriu, a arătat că prin cererea de emitere a unei ordonanțe președințiale, a solicitat suspendarea drepturilor și obligațiilor decurgând din contractul de locațiune încheiat între părți, în mod provizoriu, până soluționarea litigiului asupra fondului.

În ce privește condiția de neprejudecare a fondului, arată că această condiție de admisibilitate este consacrată prin art.997 alin.(5) Cod proc. civ., conform căruia pe cale de ordonanță președințială nu pot fi dispuse măsuri care să rezolve litigiul în fond și nici măsuri a căror executare nu ar mai putea face posibilă restabilirea situației de fapt.

A mai solicitat ca ordonanța să fie emisă în temeiul art.999 alin.(2) Cod Proc.Civ., respectiv, de urgență, fără citarea părților.

În drept, a invocat prevederile art.997 și urm. Cod proc. civ.

Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de 20 lei – f. 14 -.

Pârâta a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de ordonanță președințială în principal ca fiind inadmisibilă și în subsidiar ca fiind nefondată, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

În fapt, a arătat că prin contractul încheiat între părți, locatarul a închiriat imobilul, în vederea desfășurării activității comerciale principale de „Activități de pompe funebre și similare „ Cod CAEN 9603 și cele secundare, constând în „Restaurante „ Cod CAEN 5610 și „Baruri „ Cod CAEN 5630. Imobilul care face obiectul contractului de locațiune nu a avut schimbată destinația și nu a fost închiriat ca și spațiu comercial, împrejurare cunoscută și acceptată la momentul încheierii convenției de reprezentantul locatarului care și-a asumat obligația de a se ocupa de obținerea tuturor autorizațiilor necesare pentru facilitarea activităților stipulate la punctul III din contract și pentru restaurarea fațadei imobilului.

Locatarul a beneficiat de asistență juridică calificată pe toată perioada negocierilor, precum și la semnarea convenției, toate clauzele și înscrisurile referitoare la imobil, fiind verificate de locatar prin reprezentant legal și convențional, care a purtat și corespondență electronică cu reprezentantul desemnat al societății pârâte în acest scop, iar înainte de semnarea efectivă a contractului de locațiune, toate clauzele contractuale au fost cunoscute în întregime de reprezentantul societății reclamante, ultima parcurgere a tuturor clauzelor fiind făcută de ambele părți la momentul încheieri contractului, în prezența reprezentantului convențional al societăți reclamante.

Așa cum lesne se poate observa, în art. XXII din contractul de închiriere, la capitolul „Alte Clauze”, s-a stipulat la punctul 22.10, penultimul paragraf – pagina 9 că imobilul este înscris în lista monumentelor istorice 2015 crt. 288, cod AB-ll-m-B00119, fiind supus legislației în domeniu. Legea nr. 422/2001 privind protecția monumentelor istorice prevede la art. 23 alin.l lit. d că „ Intervențiile asupra monumentelor istorice se fac numai pe baza și cu respectarea avizului emis de către Ministerul Culturii și Patrimoniului N_______ sau, după caz, de către serviciile deconcentrate ale Ministerului Culturii și Patrimoniului N_______” atunci când se realizează schimbări ale funcțiunii sau destinației monumentelor istorice, inclusiv schimbările temporare.

Din punct de vedere al asumării obligaților contractuale, legiuitorul a înțeles să prevadă condiții mai stricte în ceea ce privesc obligațiile asumate de profesioniști, în sensul aceștia sunt prezumați că au cunoștință de prevederile legale, că nu doar că nu pot invoca necunoașterea legii sau modalitatea de interpretare a acesteia, ci nici nu pot să invoce lipsa unor înscrisuri sau a unor documentații, de care profesionistul putea să Ia cunoștință.

A mai arătat că în cauză contractul de locațiune trebuie să fie analizat ca un tot unitar, întreg contractul fiind asumat de ambele părți. Acest contract are în Anexa nr. 2 o schiță a imobilului închiriat denumită „ Releveu apartament 1. Etaj Parter, scara 1:100, anexă asumată de ambele părți prin semnătură și ștampilă. Reiese din această schiță componența imobilului, faptul că acesta este „apartament” și nu „spațiu comercial”, locul situării, datele de carte funciară, vecinătăți etc. Din extrasul de carte funciară reiese de asemenea că imobilul în discuție este înscris ca fiind apartament și nu spațiu comercial. Susținerea potrivit căreia nu a pus la dispoziția reclamantului un extras de carte funciară nu are nici o relevanță, deoarece accesul la carte funciară este neîngrădit oricărei.

A arătat că, în aceste condiții, chiar anterior momentului la care s-a semnat contractul, reclamantul avea posibilitatea de a consulta extrasul de carte funciară, așa cum de altfel avea posibilitatea de a se informa de la Primăria A___ I____ cu privire la posibilitatea autorizării unei activități comerciale în acest spațiu sau nu. Se mai impune de asemene să arate faptul că, chiar dacă vecinii imobilului ar susține că nu sunt de acord cu desfășurarea unei activități de alimentație publică în acest imobil, acest aspect nu are relevanță, deoarece orice refuz trebuie să fie bine justificat și să nu constituie un abuz de drept sau o încălcare a drepturilor și intereselor legitime ale vecinului. Oricum, în imobilul alăturat se tinde a se desfășura tot o activitate economică de alimentație publică, astfel încât nu se poate susține că reclamantul se temea de un posibil refuz, deoarece oricând acesta putea fi suplinit printr-o hotărâre judecătorească. Reclamantul a cunoscut toate aspectele legate de situația juridică a imobilului, și-a asumat toate autorizațiile care urmau a fi procurate, fără a putea susține că ar fi fost indus în eroare sau că i-ar fi fost ascunse aspecte pe care dacă le-ar fi cunoscut nu ar fi contractat. Identitatea sau calitatea obiectului contractului, asupra căruia susține reclamantul că ar fi fost în eroare, eroare în care ar fi fost indus prin dol, este faptul că imobilul nu era spațiu comercial ci apartament, Dar, așa cum a arătat anterior, acest lucru reieșea cu prisosință de extrasul de carte funciară, act public, accesibil oricui și din anexa 2 a contractului, asumată prin semnătură de ambele părți. Prin urmare nu există nici o eroare asupra obiectualul contractului, nici esențială și nici neesențială, deci cu atât mal puțin nu poate exista dol. Cu privire la cauza juridică a contractului, a arătat că aceasta fie nu există și atunci nu se poate discuta alte caracteristici ale unui lucru inexistent, cum ar fi imoralitatea ei, conform celor susținute de reclamant, fie dacă există și se susține a fi imorală, această imoralitate a cauzei juridice trebuie să fie identificată, pentru a se putea verifica dacă contravine sau nu perceptelor morale. Or, prin acțiune nu se indică în ce ar consta imoralitatea cauzei juridice a unui contract de închiriere, contract în care locatarul dorește să desfășoare o activitate comercială legală și deci perfect morală. Cu privire la capătul 2 de cerere din cererea reclamantului, a învederat că se invocă o încetare de drept a contractului de închiriere. Temeiul de drept al acestei cereri îl constituie prevederile art.1818 cod civil. În acest text, legiuitorul a pornit de la o premisă clară, explicită, respectiv aceea că inițial bunul închiriat a putut fi folosit conform destinației stabilite, dar ulterior a fost distrus sau degradat, în așa fel încât nu mai poate fi folosit conform acestei destinații. Bunul se află în aceeași stare, este la dispoziția locatarului și în momentul în care acesta dorește poate să procedeze la întocmirea documentației pentru schimbarea destinației, lucru cu privire la care societatea pârâtă își va da oricând acordul. În ce privește capătul 3 de cerere, a arătat că are același scop final ca și primele două, respectiv acela al desființării contractului de închiriere, de această dată cerută pe calea rezilierii întemeiată pe prevederile art.1817 cod civil, Dar, această prevedere legală implică din nou o premisă care nu se regăsește în speța de față, respectiv aceea a culpei pârâtei, culpă care trebuie să constea în neîndeplinirea unei obligați contractual asumate. Pentru a justifica cerere de la punctul 3 din petitul acțiuni, reclamantul invocă faptul că nu a asigurat funcționarea utilă a reclamantului în spațiu și nu și-a îndeplinit obligațiile care sunt consemnate la punctul 7,2 din contract. Or, societatea pârâtă a fost și este de acord în continuare să dea tot concursul, în sensul de a-și da acordul pentru orice modificare a destinației spațiului, pentru a corespunde activității indicate la punctul 3,1 din contract. O analiză obiectivă a clauzelor contractuale atestă că nu societatea pârâtă avea vreo obligație în modificarea destinației acestui spațiu din apartament în spațiu comercial apt pentru desfășurarea activităților cuprinse la punctul 3.1 din contract, ci societatea reclamantă. Potrivit clauzei cuprinsă la pct.6.12 din contract: „locatarul se obligă să obțină orice autorizație care îi este necesară, conform legii, pentru ași desfășura activitatea”. De asemenea, la punctul 6.14 din contract se arată că „locatarul va obține toate avizele și autorizațiile cerute de lege și va asigura desfășurarea activităților proprii în condiții de legalitate”.

Mai arată că, locatarul cunoștea destinația pe care o avea spațiul (din extras de CF, din schița imobilului anexă la contract), iar prin clauzele contractuale mai sus indicate și-a asumat obligația de a efectua cuvenitele modificări în orice situație. Societatea pârâtă și-a asumat obligația de a-și da acordul pentru orice amenajare, modificare necesare desfășurări activității, care nu afectau structura de rezistență a imobilului. Reluarea apărărilor din dosarul de fond poate avea legătură doar cu analizarea aparenței de drept, cu „pipăirea” fondului cauzei. Aparența de drept nu există, deoarece dacă se pornește de la o analiză obiectivă a calității de profesionist a reclamantului, se observă că nu există nici o prevedere legală care să justifice cererile și apărările reclamantului. În calitatea sa de profesionist, reclamantul avea obligații pe care nu le poate trece cu vederea cu privire la identificarea obiectului contractului, neputând susține că ar fi indus în eroare prin faptul că nu i s-a prezentat un extras de carte funciară.

Apreciază că o astfel de măsură este una inadmisibilă, cât timp nu există invocat vreun temei de drept, nu doar de procedură, pentru a justifica o măsură urgentă și provizorie, ci un temei de drept pe fondul cererii de intervenție a instanței în contract. D___ în situația impreviziunii există posibilitatea ca instanța de judecată să intervină într-un contract, lucru care nu se regăsește în prezenta cauză, impreviziunea fiind evenimente ulterioare încheierii contractului, exterioare voinței părților, de neprevăzut la data încheierii acestuia și care afectează posibilitatea îndeplinirii obligațiilor contractuale.

A arătat că nu este îndeplinită nici condiția urgenței, nici condiția caracterului provizoriu și nici cea a neprejudecării fondului. Suspendarea obligației de plată a chiriei pe perioada procesului de fond, prejudiciază societatea pârâtă ireversibil, deoarece spațiul închiriat rămâne nefuncțional, lucru care duce la degradarea acestuia în timp, aceasta nu îl poate folosi și nici nu poate lua măsuri de conservare pentru că ar încălca contractul de închiriere și ulterior s-ar putea chiar aceste aspecte să constituie motive de reziliere. Dimpotrivă, dacă obligațiile contractuale continuă să fie îndeplinite, reclamantul va fi protejat în interesele sale, chiar dacă ar obține o soluție de admitere a acțiunii de fond, deoarece în această acțiune are un capăt de cerere, cel cu nr. 2, prin care solicită repunerea părților în situația anterioară, respectiv restituirea chiriilor achitate până la momentul pronunțării hotărârii de fond. A mai arătat că existența acestui capăt de cerere prin care s-a solicitat restituirea chiriei achitate în cursul procesului, în cazul în care se admite acțiunea, nu justifică măsura solicitată de reclamant în prezenta cauză, nici urgența acesteia, dar mai ales nu este îndeplinită condiția unei pagube iminente care nu s-ar putea repara. Chiar dacă chiria urmează a fi achitată în curând, simpla scadență a acestei obligații contractuale, nu justifică suspendarea acestei obligații de instanță, pentru o prezumată viitoare posibilitate de a se desființa contractul de închiriere. La momentul a contractat reclamantul a avut evident reprezentarea sumei la care s-a obligat la a o achita cu titlul de chirie, la modul de plată al chiriei, astfel încât nu se justifică urgența vreunei măsuri de suspendare a obligației de plată a chiriei. Penalitatea de întârziere este de 50 euro pe zi de întârziere, asumată de părți prin prevederile pct.5.6 din contract, rezultând că prejudiciul pârâtei în caz de întârziere a obligației asumate de reclamantă este unul imens. A învederat că suntem în prezența unui contract încheiat între profesioniști, care este prezumat legal, prin prevederile art. 1270 al. 1 cod civ. și care are forță de lege între părțile contractante. D___ o hotărâre judecătorească definitivă poate schimba această prezumție legală a forței de lege a contractului. Simplul fapt că este scadentă chiria pentru anul 2021 peste scurt timp, nu justifică urgența măsurii, o măsură care provoacă prejudiciu egal cu valoarea acestei chirii.

În probațiune, s-au depus în copie contract de locațiune nr. 41/01.02.2020 împreună cu anexa nr. 1 și 2, acțiune civilă, precizare acțiune civilă, adresă înaintată Municipiului A___ I____, adresa nr. _____/26.03.2020 eliberată de către Municipiul A___ I____, notificare, extras de Carte Funciară nr. _____-C1-U1 A___ I____.

Instanța a încuviințat în probațiune înscrisurile depuse la dosar.

Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține următoarele:

Între reclamanta P_______ SRL în calitate de chiriaș, pe de o parte și pârâta LIN&EMA în calitate de locator, I__ B_____ – R___ în calitate de codebitor, s-a încheiat contractul de locațiune nr. 41/01.02.2020, pentru imobilul situat în mun. A___ I____, __________________, ________________ (f.15-26 dosar).

Prin acțiunea formulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei A___ I____ sub dosarul nr. _____________, reclamanta a solicitat, în contradictoriu cu pârâta LIN&EMA S.R.L. să se dispună:

– în principal, anularea contractului de închiriere înregistrat sub nr.41/01.02.2020 încheiat cu societatea pârâtă, fiind într-o eroare asupra unor elemente esențiale în ce privește obiectul contractului și de asemenea pârâta a omis să informeze asupra unor împrejurări pe care se cuvenea sa le dezvăluie;

– în subsidiar, a solicitat rezilierea contractului de închiriere pentru neexecutarea culpabilă din partea societății pârâte a obligațiilor contractuale.

Întrucât reclamanta consideră că în mod intenționat administratorul societății pârâte nu i-a încunoștințat de faptul că imobilul închiriat nu poate fi folosit în vederea desfășurării activităților comerciale, deși acesta cunoștea faptul că în imobil nu va putea desfășura activitățile pe care intenționa să le desfășoare și care sunt conform obiectului de activitate, a formulat cererea de chemare în judecată împotriva aceleiași pârâte, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, pe calea ordonanței președințiale, să dispună suspendarea drepturilor și obligațiilor decurgând din Contractul de locațiune nr. 41/01.02.2020, inclusiv în ce privește plata chiriei, până la soluționarea definitivă a litigiului ce formează obiectul Dosarului nr. _____________, aflat pe rolul Judecătoriei A___ I____, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate în caz de opoziție.

Față de cele arătate, instanța urmează a verifica îndeplinirea în cauză a dispozițiilor art. 997 C.pr.civ., pentru admisibilitatea cererii de ordonanță președințială. Astfel, în temeiul textului legal indicat:

„1. Instanța de judecată, stabilind că în favoarea reclamantului există aparența de drept, va putea să ordone măsuri provizorii, în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente și care nu s-ar putea repara, precum și pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări.

2. Ordonanța este provizorie și executorie. Dacă hotărârea nu cuprinde nici o mențiune privind durata sa și nu s-au modificat împrejurările de fapt avute în vedere, măsurile dispuse vor produce efecte până la soluționarea litigiului asupra fondului.

3. La cererea reclamantului, instanța va putea hotărî ca executarea să se facă fără somație sau fără trecerea vreunui termen.

4. Ordonanța va putea fi dată chiar și atunci când este în curs judecata asupra fondului.

5.Pe cale de ordonanță președințială, nu pot fi dispuse măsuri care să rezolve litigiul în fond și nici măsuri a căror executare nu ar mai face posibilă restabilirea situației de fapt”.

Din analiza conținutului art.997 C pr. civ. anterior menționat, rezultă că pentru admisibilitatea ordonanței președințiale se cer îndeplinite cumulativ următoarele condiții: caracterul urgent al măsurilor care se pot dispune, caracterul provizoriu al măsurilor care se pot dispune, neprejudecarea fondului cauzei și aparența dreptului în favoarea reclamantului. Ori de câte ori lipsește una dintre aceste condiții, ordonanța președințială nu poate fi admisă.

Reclamanta nu a motivat în nici un fel cererea de suspendare a efectelor contractului de locațiune pe temeiul dreptului substanțial, limitându-se a încerca să demonstreze că în cauză sunt îndeplinite condițiile dreptului procedural.

Admisibilitatea ordonanței președințiale se analizează nu doar din perspectiva formală a condițiilor mai sus enunțate, ci și din perspectiva consecințelor pe care o astfel de măsură provizorie le poate avea asupra tuturor părților implicate în proces. (dec.nr.1487/15.02.2012 a ÎCCJ, secția a II-a civilă).

Chiar dacă prin această măsură de suspendare solicitată, nu s-ar recunoaște și nu s-ar confirma un drept cu autoritate de lucru judecat, prin astfel de măsuri dispuse, s-ar interveni inevitabil în raportul juridic de drept privat. Or, măsurile provizorii întemeiate pe art.997 C.pr. civ., trebuie să se înscrie în limita unor măsuri conservatorii. Ori de câte ori efectele unei astfel de măsuri provizorii afectează substanța dreptului celeilalte părți, măsura nu poate fi dispusă.

În cauză nu este îndeplinită nici condiția caracterului urgent al măsurilor care se pot dispune, nici condiția caracterului provizoriu al măsurilor care se pot dispune și nici condiția neprejudecării fondului cauzei.

Suspendarea efectelor contractului de locațiune încheiat de reclamantă cu pârâta, nu ar avea caracter vremelnic, ci definitiv, pe perioada suspendării. Altfel spus, suspendarea plății chiriei ar avea ca efect faptul că reclamanta nu ar mai plăti despăgubiri (daune interese) pentru neplata cu întârziere a acesteia, dacă acțiunea ce formează obiectul dosarului nr. _____________ care se află pe rolul Judecătoriei A___ I____, se respinge. Aceste despăgubiri sunt reprezentate în cauză de penalitățile de întârziere, conform art. V pct. 5.6 din contractul de locațiune. Mai exact, suspendarea plății chiriei ar prejudicia pârâta de folosința acestor sume de bani. În caz de suspendare judecătorească a obligației de a plăti chiria până la soluționarea litigiului în fond, reclamanta, dacă ar pierde litigiul, ar putea fi obligată să restituie pârâtei numai debitul în curs pe perioada suspendării. Reclamanta nu ar putea fi obligată și la penalități de întârziere, deși din perspectiva pârâtei va fi o situație tipică de executare cu întârziere a obligației de plată. De aici rezultă caracterul definitiv al suspendării.

Reclamanta nu au făcut dovada urgenței. Afirmația potrivit căreia urgența este justificată de împrejurarea că locatorul va emite factura aferentă chiriei în perioada 25.12-31.12 a fiecărui an contractual, anticipat pentru întreaga perioadă a anului următor, nu justifică urgența promovării acțiunii, având în vedere că plata unei sume de bani pe care o achitau la începutul derulării contractului de locațiune, nu ține de urgența la care face referire art.997 Cpr. Civ. Nu este vorba de un drept care s-ar păgubi prin întârziere sau despre prevenirea unei pagube iminente care nu s-ar putea repara, ci dimpotrivă reclamanta are posibilitatea să solicite de la pârâtă restituirea sumelor de bani nedatorate. Urgența, ca o condiție a ordonanței președințiale nu trebuie confundată cu celeritatea specifică anumitor litigii sau cu dorința reclamantei de a nu plăti cât mai grabnic sumele cu privire la obligațiile asumate prin contract. Urgența are o altă semnificație, aceea de condiție specifică pentru însăși formularea cererii în justiție, ce ține de însăși formularea ordonanței președințiale.

În privința condiției neprejudecării fondului, aceasta nu este îndeplinită, în condițiile în care acțiunea reclamantei supune analizei instanței modul în care raporturile contractuale dintre părți se desfășoară. Analiza raporturilor contractuale dintre părți în procedura sumară a ordonanței președințiale, ar aduce atingere fondului cauzei și anume acțiunii introduse pe calea dreptului comun, motiv pentru care ar fi încălcată condiția neprejudecării fondului impusă de art.997 C pr.civ., iar instanța ar trebui să analizeze modul în care părțile au încheiat și și-au îndeplinit obligațiile contractuale până în prezent, fapt ce ar echivala cu o adevărată judecare în fond a pricinii.

Nefiind întrunite așadar trei dintre condițiile mai sus menționate prevăzute de art.997 C. Pr.civ., instanța apreciază că nu se mai impune și analiza aparenței dreptului și în consecință, având în vedere toate considerentele de fapt și de drept mai sus arătate, instanța va respinge ca inadmisibilă cererea formulată pe cale de ordonanță președințială de reclamanta P_______ SRL în contradictoriu cu pârâta B__ B__ B__, privind suspendarea drepturilor și obligațiilor decurgând din contractul de locațiune nr.41/2020 încheiat între părți.

Față de respingerea cererii, în baza art.453 C.pr. civ., va respinge cererea reclamantei privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată și va obliga reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 2380 lei cu titlu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat, conform chitanței de la fila 76.

PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Respinge ca inadmisibilă cererea formulată pe cale de ordonanță președințială de reclamanta P_______ SRL, cu sediul în Mun. A___ I____, Bulevardul Încoronării nr.19, jud. A___, înregistrată la ORCT A___ sub nr.J01/818/03.07.1991, CUI:_______, prin administrator, prin avocat, cu sediul procesual ales la Cabinet de avocat C_____ M_____, situat în A___ I____, _____________________.12, jud. A___, în contradictoriu cu pârâta B__ B__ B__, cu sediul Zlatna, sat Vâltori, ____________________, jud. A___ și punct de lucru situat în A___ I____, __________________ nr.50, jud. A___, înregistrată la ORCT A___ sub nr.J___________, C__ RO13313735, prin reprezentant legal, privind suspendarea drepturilor și obligațiilor decurgând din contractul de locațiune nr.41/2020 încheiat între părți.

Respinge cererea reclamantei privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Obligă reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 2380 lei cu titlu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.

Cu drept de apel în termen de 5 zile de la pronunțare, cererea de apel urmând a fi depusă la Judecătoria A___ I____, sub sancțiunea nulității.

Pronunțată, astăzi, 16.12.2020, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.

Leave a Reply