Situaţia în care statul a mai edificat un etaj (constituind o unitate locativă) după preluare, pe care l-a şi înstrăinat anterior desfiinţării titlului de preluare a restului de construcţie şi a terenului aferent.

Este răsturnată prezumţia de proprietate prevăzută de art. 492 C. civ., potrivit căreia proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei, în condiţiile în care s-a dovedit că statul a fost proprietar, iar prin contractul de vânzare încheiat în temeiul Decretului nr. 61/1990 a transmis proprietatea asupra unei părţi din itriobil.

în această împrejurare, nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 494 C. civ., deoarece statul nu a fost un simplu constructor de bună-cre- dinţă pe terenul altuia, ci proprietarul imobilului construit, iar în condiţiile desfiinţării titlului său de proprietate asupra terenului, urmează ca el sau succesorii lui în drepturi să îşi reglementeze un drept de folosinţă asupra respectivului teren.
în aceste condiţii, cumpărătorii posedă imobilul în calitate de proprietari potrivit actului de vânzare-cumpărare încheiat în baza legii şi nu pot pierde această calitate decât în urma desfiinţării pe cale judecătorească a titlului lor. Ei sunt dobânditori de bună-credinţă şi, în această situaţie, actul lor de proprietate nu este susceptibil de desfiinţare, întrucât, la momentul încheierii actului, au avut credinţa că vânzătorul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a le putea transmite proprietatea.

C. C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 5666 din 18 octombrie 2004

Prin sentinţa civilă rir. 348/2001 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, s-a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantul C.I. în contradictoriu cu pârâţii D.D. şi D.X.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut că pârâţii au reuşit să răstoarne prezumţia instituită de art. 492 C. ciy., potrivit căreia proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei până la proba contrarie.
împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamantul, criticând-o pentru motive de nelegalitate şi netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 19/A din 15 ianuarie 2002, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul C.I. împotriva sentinţei civile nr. 348 din 10 aprilie 2001 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a. civilă, obligându-1 la 7.000.000 lei cheltuieli de judecată către intimatul D.D., reţinându-se următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la 16 iulie 1998, reclamantul a solicitat instanţei să-i oblige pe pârâţii D.D. şi D.X. să-i lase în deplină proprietate şi paşnică posesie apartamentul nr. 4, situat în Bucureşti, invocând dispoziţiile art. 480 şi art. 481 C. civ.
în cauză s-a procedat la compararea titlurilor de proprietate ale părţilor, aceasta fiind modalitatea prin care cel ce se consideră proprietar neposesor supune analizei şi verificării legalităţii posesia
I. Drept civil 11
pârâţilor pe care îi consideră neproprietari, în vederea stabilirii ordinii de preferinţă.
Obiectul litigiului este reprezentat de etajul 2 al imobilului, ce a fost construit de către stat după naţionalizarea lui.
Asupra acestei construcţii reclamantul a invocat principiul accesiunii imobiliare prevăzut de art. 492 C. civ., ca izvor al dreptului său de proprietate. în acest sens, reclamantul susţinând că este proprietarul terenului, este prezumat a fi şi proprietarul construcţiei, iar constructorul de bună-credinţă trebuie despăgubit, conform art. 494 C. civ.
La rândul lor, pârâţii au susţinut că titlul lor este reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Decretului-lege nr. 61/1990, etajul pe care îl ocupă fiind construit din fondurile statului, iar pârâtul C.G.M.B. a considerat că pârâţii D. se bucură de un drept de superficie, constituit din dreptul de proprietate asupra apartamentului şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent, drept născut la data pierderii posesie terenului de către stat.
Contractul de vânzare-cumpărare ce reprezintă titlul pârâţilor a fost încheiat cu respectarea actelor normative în vigoare la acel moment.
S-a reţinut că este necontestat că la data încheierii acestui contract ambele părţi (atât vânzătorul SC R. SA, cât şi cumpărătorii pârâţii D.D. şi D.X.) au fost de bună-credinţă, prezumţie ce nu a fost răsturnată.
Este adevărat că principiul accesiunii este consacrat de art. 488 C. civ., care arată că tot ce se uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului.
Apelantul a invocat sentinţa civilă m. 3309/1999 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, prin care C.G.M.B. a fost obligat să-i lase în deplină proprietate imobilul în discuţie.
S-au mai invocat dispoziţiile art. 494 C. civ., potrivit căruia proprietarul terenului pe care s-au edificat construcţii de către a treia persoană, cu materialele ei, devine proprietarul lor prin accesiune, succesiunea fiind unul dintre modurile de dobândire a proprietăţii, conform art. 645 C. civ.
Instanţa de apel a reţinut corect aplicarea dispoziţiilor art. 480 C. civ. în cauză, pârâţii având în cadrul acţiunii în revendicare a reclamantului un titlu valabil mai bine caracterizat.

împotriva deciziei civile nr. 19/A din 15 ianuarie 2002 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, a declarat recurs în termen reclamantul C.I., bazat pe motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia a arătat, în esenţă, că hotărârea este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, şi anume a dispoziţiilor art. 480, art. 482 şi art. 494 C. civ.
în dezvoltarea criticii aduse hotărârii recurate s-a arătat că, deşi acţiimea a fost întocmită formal pe dispoziţiile art. 480 C. civ., prin soluţia dată s-au încălcat normele care reglementează atât dreptul de proprietate, cât şi pe cele privind modalitatea în care poate opune transferul dreptului de proprietate către stat şi al dobândirii dreptului de proprietate.
S-a învederat că în mod greşit instanţa de apel a apreciat că, în temeiul art. 480 C. civ., intimaţii D. au făcut dovada dreptului lor de proprietate prin prezentarea contractului de vânzare-cumpărare prin care au dobândit imobilul, contract ce a fost încheiat prin fraudă la lege şi în frauda drepturilor şi intereselor recurentului.
De asemenea, s-a arătat că greşit s-a reţinut buna-credinţă a părţilor contractante, în condiţiile în care nu s-a invocat reaua-cre- diuţă, recurentul solicitând să se constate dobândirea dreptului său de proprietate asupra etajului 2 al imobilului prin accesiune imobiliară, impunându-se numai compararea titlurilor.
în fine, s-a pretins încălcarea dispoziţiilor art. 494 alin. final C. civ., potrivit căruia constructorul de bună-credinţă nu poate solicita decât valoarea materialelor şi preţul mimcii ori suma reprezentând creşterea valorii fondului.
Recursul este nefondat.
Criticile formulate de recurent nu sunt de natură a duce la schimbarea soluţiei date de către instanţa de fond şi menţinută de către cea de apel.
Nu s-a putut reţine mai bine caracterizat titlul reclamantului recunoscut prin compararea titlurilor opuse de părţi şi întemeiate pe izvoare juridice diferite.
Prin acţiunea pronunţată de reclamant în revendicare s-a reţinut că efectul urmărit a fost redobândirea posesiei imobilului în alcătuirea ce exista la momentul când a fost preluat de stat.
I. Drept civil 13
Nu se pot contesta dispoziţiile art. 492 C. civ., care instituie prezumţia potrivit căreia proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei până la o probă contrară.
în cauză, pârâţii au răsturnat prezumţia de proprietate asupra etajului 2 al imobilului, dovedind că statul a fost proprietarul acestei construcţii, care, prin contractul de vânzare prezentat instanţei, a transmis proprietatea pârâţilor D.D. şi D.X.
în această împrejurare, corect s-a reţinut că în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 494 C. civ., deoarece statul nu a fost un simplu constructor de bună-credinţă pe terenul altuia, ci proprietarul imobilului construit, iar, în condiţiile desfiinţării titlului său de proprietate asupra terenului, urmează ca el sau succesorii lui în drepturi să îşi reglementeze un drept de folosinţă asupra respectivului teren.
în plus, este de observat că în procesul-verbal m. 1735 din 6 decembrie 1994 întocmit de C.L.M.B., reclamantul, când a preluat imobilul, a menţionat că etajul 2 construit din fondurile statului prin supraetajare rămâne în proprietatea statului. Aceasta echivalează cu o mărturisire făcută anterior începerii judecăţii sau în cursul judecăţii, de natură a contura aspecte legate de persoana proprietară a etajului imobilului, chiar dacă nu poate fi opusă părţii adverse conform art. 1204 C. civ., pentru că mărturisirea nu s-a făcut într-un cadru legal şi cu formalismul prevăzut de lege.
De fapt, intimaţii-pârâţi nu sunt numai posesori ai apartamentului de la etajul 2 al imobilului, întrucât ei îl posedă în calitate de proprietari potrivit actului de vânzare-cumpărare încheiat în baza legii şi nu pot pierde această calitate decât în urma desfiinţării pe cale judecătorească a titlului lor. Ei sunt dobânditori de bună-credinţă şi, în această situaţie, actul lor de proprietate nu este susceptibil de desfiin- ^ ţâre, întrucât, la momentul încheierii actului, au avut credinţa că vânzătorul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a le putea transmite proprietatea.
Pentru aceste considerente, recursul fiind nefondat. Curtea l-a respins, conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ.